Le HCSF durcit les règles de financement immobilier en 2022
Le HCSF, Haut Conseil à la Stabilité Financière, a émis de nouvelles recommandations aux banques en matière de crédit et de financement immobilier à compter du 1er janvier 2022. Celles-ci imposent, notamment, des modifications dans l’octroi des prêts aux particuliers.
Entre changement des obligations d’attribution d’un prêt, taux d’endettement actualisé et préservation de la stabilité économique, quelles sont les conséquences pour l'emprunteur ?
Qu'est-ce que le HCSF et son rôle dans l'attribution d'un prêt immobilier ?
Le ministère de l'Économie et des Finances est l'autorité de tutelle du HCSF. Composé de professionnels de la banque et de représentants de la Banque de France, le HCSF joue un rôle de conseil et de maintien de la régulation des marchés financiers au niveau national.
Il assure en partie, la stabilité bancaire et économique de la France et vient limiter le risque d'endettement excessif des ménages. Ainsi, les banques ont-elles obligation de suivre les recommandations du HCSF dans l'octroi d'un prêt immobilier aux particuliers.
Ces recommandations s'appliquent à l'ensemble des ménages pour le financement :
- d'une résidence principale ou secondaire ;
- d'un prêt travaux ;
- d'un prêt à la consommation.
Comment ces nouvelles directives sont-elles dorénavant mises en place sur le marché du financement immobilier et quel est leur effet sur l'emprunt ?
Les recommandations du HCSF et financement immobilier
Ces nouvelles normes s'articulent autour de trois points venant entériner les conditions maximales d'endettement d'un foyer. Elles ont pour objectif de limiter les crédits aux taux d'effort ou d'endettement élevés.
Ainsi, le HCSF impose-t-il aux banques certaines conditions dans l'octroi d'un prêt :
- le taux d'endettement, également appelé taux d'effort, est plafonné à 35 % du montant des revenus des ménages, assurance emprunteur incluse, en lieu et place des 33 % précédemment recommandés ;
- la durée de remboursement d'un prêt est aujourd'hui limitée à 25 ans. Le HCSF aménage cependant ces conditions en ajoutant 2 années supplémentaires en cas de différé d'amortissement dû à la contrainte d'une entrée différée dans le nouveau logement ;
- la marge de flexibilité de 15 % accordée à l'emprunteur primo-accédant est portée à 20 %.
Reprenons chaque point abordé dans le but de vous faciliter leur compréhension.
Limitation du taux d’endettement à 35 % par le HCSF en financement immobilier
Le taux d'endettement maximal de 35 % permet de calculer la capacité d'emprunt des ménages. Il signifie que vous ne pouvez emprunter plus de 35 % du montant de vos revenus nets mensuels. La part restante, soit 65 %, constituant le « reste à vivre ».
Pour mieux comprendre ces recommandations, rien de mieux qu'une mise en situation. Ainsi, un emprunteur et son conjoint gagnant 4 500 euros net par mois avant impôts ont la possibilité de demander un financement immobilier à concurrence d'un montant de remboursement de 1 575 euros mensuels. Leur reste à vivre s'élève à 2 925 euros.
Ce montant tient bien évidemment compte de l'ensemble des prêts en cours ; ces derniers venant diminuer la capacité de remboursement disponible.
Nos conseils pour optimiser votre financement immobilier :
- pensez à solder d'éventuels petits prêts en cours avant de lancer une demande de financement immobilier afin de maximiser de votre capacité d'emprunt ;
- prenez le temps de bien vérifier le taux et le montant de l'assurance emprunteur. Celle-ci représente un coût important dans le montant du prêt consenti par la banque ;
- faites appel à un courtier pour renégocier éventuellement vos anciens prêts et les regrouper en un seul et même prêt incluant le financement de votre bien immobilier.
Durée de remboursement d'un prêt immobilier limitée à 25 ans
Les dossiers présentés ne peuvent dépasser une durée de remboursement supérieure à 25 ans. Deux exceptions sont néanmoins possibles :
- l'achat d’un bien immobilier sur plan (ou vente en l'état de futur achèvement) ou la construction d'un logement assuré par un promoteur. Vous pouvez ainsi bénéficier de 2 ans supplémentaires correspondant à votre entrée tardive dans le logement ;
- le lancement de travaux d'amélioration de l'habitat et de rénovation d'un bien ancien acquis par financement immobilier. Les travaux de rénovation doivent représenter 25 % au minimum de la valeur d'achat du bien immobilier.
Ces entrées différées vous permettent d'ajouter une période de 2 ans à la durée maximale de 25 ans.
Marge de flexibilité de dérogation aux critères portée à 20 %
Le HCSF autorise la possibilité de déroger aux critères précédents dans la limite de 20 % des dossiers de prêts bancaires. Cette limite de 20 % s'applique par trimestre et par organisme bancaire. Elles doivent concerner 30 % des emprunteurs primo-accédants dont 80 % sont concernés par l'achat de leur résidence principale.
L'impact des recommandations du HCSF sur l’emprunteur et son contrat de prêt
Les banques ne prévoient que peu d'impact sur les dossiers de prêts des emprunteurs, même si le marché immobilier pâtit du manque d'apport personnel de certains emprunteurs.
S'il était encore récemment possible d'emprunter sans apport personnel, les banques demandent aujourd'hui un effort pouvant aller jusqu'à un apport financier à hauteur de 20 % du montant du prêt. De ce fait, les prêts que l'on nommait auparavant « prêt à 110 % », incluant les frais de mutation (ou frais de notaire), sont devenus aujourd'hui très rares.
Entre taux d'intérêt bancaire ayant une tendance à la hausse, coût de l'assurance emprunteur et montage juridique du dossier, obtenir un financement immobilier relève parfois du parcours du combattant. L'octroi d'un prêt immobilier peut être facilité par la présence à vos côtés d'un courtier en crédit immobilier. Vous le chargerez de la négociation, en votre nom, de votre contrat de prêt. Muni de votre dossier, il mènera une réflexion sur l'organisme bancaire susceptible de vous remettre une réponse positive, en tenant compte de votre situation personnelle.
Votre projet d'investissement immobilier prend aujourd'hui forme ? Vous recherchez un levier de financement où stabilité de l'offre, taux d'intérêt et sérieux de l'organisme bancaire sont au cœur de vos préoccupations ? Pourquoi ne pas faire appel à un courtier en prêt immobilier ?
Sans frais pour l'emprunteur, ce professionnel de la négociation bancaire peut ainsi vous aider à trouver une solution adaptée à votre montage financier, dans le respect des nouvelles recommandations du HCSF.