Investir dans l'immobilier : comment financer son projet ?
Vous avez comme projet d'investir dans l'immobilier ? Vous désirez emprunter à la banque pour la concrétisation de l'achat d'un logement financé par la perception de loyers ? L'investissement locatif a aujourd'hui le vent en poupe. Entre sécurisation de l'investissement, défiscalisation, placement financier et amélioration de votre épargne, quels sont les avantages d'une telle opération ?
Pourquoi investir dans l'immobilier ?
L'immobilier a toujours été une valeur sûre de placement de l'épargne. Il est utile de bien distinguer :
- l'achat de votre résidence principale pour supprimer un loyer et sécuriser votre patrimoine ;
- l'investissement dans une résidence secondaire pour vos vacances ou la location saisonnière ;
- l'investissement locatif dans un projet immobilier de défiscalisation d'une partie de vos revenus et de constitution d'un patrimoine.
Chaque projet fait donc l'objet d'une réflexion quant à son mode de financement et au but de l'achat.
Investir dans l'immobilier pour une résidence principale
L'investissement immobilier dans une résidence principale est généralement le premier achat de l'investisseur qui sécurise ainsi sa situation personnelle. Il négocie un premier crédit pour son logement auprès des banques, l'adapte à sa capacité de remboursement, après un apport personnel de 10 à 20 % du montant du prêt demandé.
Investir dans une résidence secondaire
L'achat d’une résidence secondaire intervient généralement après un héritage ou lorsque la situation financière de l'investisseur permet de supporter un nouveau crédit. Cet investissement se fait ainsi en parallèle à celui de la résidence principale ou en relais du premier prêt contracté, arrivant à échéance.
Investir dans l'immobilier locatif
Nous allons nous intéresser plus particulièrement à l'investissement immobilier locatif. Un tel projet a pour but de :
- défiscaliser une partie de vos revenus ;
- constituer un patrimoine complémentaire aux parts facilement transmissibles selon le montage financier choisi ;
- générer des revenus supplémentaires.
Pour cela, une étude financière de faisabilité est indispensable. Elle s'accompagne également d'une réflexion sur le but de votre investissement et les moyens pécuniers à mettre en place, selon votre situation personnelle. Obtenez rapidement une étude de financement en ligne avec Easy Finance !
Comment définir votre projet d'investissement ?
Vous devez prendre en compte l'ensemble des paramètres inhérents à votre achat. En tout premier lieu, définissez le type de bien que vous désirez acheter (l'investissement dans un studio ou dans un appartement de 80 m2 éligible à la Loi Pinel n'est pas le même projet).
Choisissez l'emplacement du logement ; celui-ci va en partie déterminer le montant du loyer. Précisez votre idée entre un investissement dans du neuf avec frais de notaire réduits ou dans de l'ancien avec ou sans travaux.
Prenez ensuite la mesure du risque financier de votre projet immobilier :
- prix d'achat ;
- charges d'entretien et de copropriété éventuelle ;
- frais de notaire et frais d'agence ;
- assurance propriétaire non-occupant ;
- assurance de garantie de loyer impayé ;
- impôts fonciers ;
- travaux envisagés d'amélioration de l'habitat ou de mise aux normes.
Cette première réflexion va vous permettre de définir le budget total de votre investissement. Ajoutez à cela une marge d'erreur possible et tenez compte d'une période où le bien ne sera pas loué (entre deux locataires par exemple).
Mettez ensuite en parallèle les rentrées d'argent escomptées avec le montant estimatif des loyers encaissés et les éventuelles subventions pour travaux d'amélioration de l'habitat (ANAH) pour valider l'opération.
Si vous ne gagnez pas d'argent, vous ne devez pas en perdre ou du moins, limiter au maximum votre participation mensuelle au crédit pour ne pas entacher la rentabilité de l'affaire sur le long terme.
Financer votre projet immobilier en 5 points
Les banques vont vérifier plusieurs points avant de vous accorder le crédit. Nous allons voir que, bien qu'il s'agisse d'un investissement locatif et d'une création de patrimoine personnel, celles-ci vont s'intéresser à votre dossier et vérifier votre situation personnelle : capacité d'endettement, revenus, etc.
- L'apport personnel nécessaire pour investir dans l'immobilier : s'il était auparavant possible d'emprunter à 110 % (c'est-à-dire avec frais de notaire inclus), cette possibilité est actuellement de plus en plus rare. Un apport personnel montre à l'établissement financier votre volonté de prendre une partie du risque à votre charge et de ne pas tout faire reposer sur les épaules de votre banquier.
- La capacité d'endettement de l'emprunteur : elle est aujourd'hui limitée à 35 % du montant net des revenus avant impôts. La banque va analyser le montant du prêt de votre résidence principale et l'ensemble des prêts en cours (y compris vos prêts à la consommation) avant de vous permettre d'investir dans l'immobilier.
- Le montant des loyers et des échéances de prêt : le risque principal est que le montant des loyers ne vienne pas couvrir le montant des mensualités. La banque va donc s'intéresser aux éléments précédemment cités : emplacement du logement pour déterminer le montant des loyers moyens, frais de rénovation, charges d'entretien, etc. Si le projet locatif est considéré comme viable, alors vous obtiendrez le prêt pour votre investissement immobilier.
- Durée de remboursement et fonctionnement du crédit : le HCSF, gardien de la stabilité économique de la France, recommande aujourd'hui une durée de remboursement de crédit plafonnée à 25 ans. Deux ans supplémentaires sont accordés si vous achetez sur plan (VEFA) ou devez réaliser des travaux de rénovation de plus de 25 % du montant du prêt. Selon le prix du logement, le montant employé et les loyers à venir, la banque va vous proposer une durée de prêt adaptée. Même si cela vous coûte un peu d'intérêts, mieux vaut prévoir une durée de remboursement de prêt un peu plus longue plutôt que de devoir ajouter un complément chaque mois à la mensualité de votre crédit.
- Imposition sur les revenus immobiliers : si ce point ne concerne pas la banque directement, l'imposition des revenus sur votre capital immobilier grève néanmoins votre reste à vivre et la rentabilité de l'affaire. Vous devez donc choisir avec soin votre profil d'investisseur. Vous avez aujourd'hui la possibilité d'acheter en votre nom propre ou de réaliser un montage financier, comme la création d'une SCI. Cette dernière est sujette soit à l'impôt sur les sociétés, soit à la réintégration de ses bénéfices dans votre feuille d'impôts personnelle (IRPP).
Comment monter son dossier emprunteur ?
Investir dans l'immobilier nécessite le montage d'un dossier emprunteur avec la remise d'informations précises sur votre projet immobilier. Outre les éléments sur le bien concerné (prix d'achat, apport personnel, etc.) et les revenus estimés (loyers), une banque va vous demander de lui fournir un dossier d'investisseur complet.
Notre conseil : n'hésitez pas à contacter plusieurs banques en plus de votre banque habituelle. Pourquoi ne pas faire appel à un courtier en financement immobilier ? Vous lui remettrez ainsi votre dossier et il se chargera de contacter pour votre compte différents organismes bancaires. Vous gagnez un temps précieux en plus de pouvoir certainement profiter d'un taux d’intérêt plus attractif, d'un montant de remboursement mensuel adapté et d'une assurance emprunteur négociée.
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Le dossier-type de présentation d'un projet d'investissement immobilier est le suivant :
- état civil et justificatif de domicile ;
- revenus nets avant impôts ;
- charges mensuelles, y compris crédits en cours ;
- projet immobilier détaillé ;
- épargne et patrimoine existants ;
- copie de relevés bancaires.
La banque va déterminer la faisabilité de votre projet à l'aide de ces éléments et vous remettra les différents crédits susceptibles de correspondre à votre situation personnelle. Prenez le temps de vérifier l'assurance emprunteur proposée, notamment si vous ne faites pas l'objet d'exclusions particulières.
Anticipez votre investissement en vous rapprochant d'un courtier ou de plusieurs banques afin de bien choisir, en connaissance de cause, votre futur investissement. Cela vous évitera une perte de temps et vous permettra de connaître le montant du prêt immobilier auquel vous pourriez prétendre.
